楼盘促销大打教育牌 学区房盛行“山寨版”

　　学区房，说白了就是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。家长们削尖了脑袋也想在学区买的房子八成都是“爷爷房”，楼龄均在15年左右，没有电梯、没有物业管理、内部管道老化……即使学区房问题百出，但它却能因离它不远的名校而身价倍涨。在经济学上来说，是学区房的“边际效益”起了作用。但是否有了学区房的产权就能把自个儿家宝贝送进名校呢？答案是并不一定。开发商和某些二手房中介往往会公布一些名校的学区，其实未必准确，因为每年教育部门都会根据生源数及学校班级的容量对学区进行重新划定。显然，学区房的行政风险是首要的。

　　楼盘促销大打教育牌

　　其中猫腻有谁知

　　一些开发商纷纷在楼盘广告上大打“教育牌”、“名校牌”，希望借此突出“观望”的重围。目前郑州的在售楼盘中有20多家都将“教育”作为主卖点。不过，买学区房还得细心，如果买到“山寨”学区房，家长的这笔投资就缩水了。

　　一位对“学区房”概念炒作方式颇为了解的房地产营销策划人士透露，学区房问题水很深，年年政策可能都不一样，变化大，而且很多学校的入学条件是不成文的，开发商难以以有效的法律依据证明该楼盘是对应该学校，怕引上官司，所以卖学区房是有销售技巧的，“有些销售团队会培训销售员，让他们以神秘兮兮的口吻透露给想买房的客户，说是刚刚和某某名校定下来，要签约，还是内部消息，一般人不告诉他的。至于签合同的时候，开发商是不会写上学区房这一条的，因为以内部消息为由打过预防针，所以他们有足够的借口这么做。这样既能让客户产生被信任的好感，又抓住了客户的消费心理，还能避免对自己不利的法律条款”。

　　专家认为，买房人在购买学区房时，要多方了解，并做好学区划片可能发生变化的心理准备。学区房政策不是一成不变的，三年一大动，一年一小动是常事。有的信息，不是拨打教育局的公共服务电话就能查到的。此外，不要轻信开发商，因为入学制度的决策权在教育局和学校手上。

　　至于学区房划片的方式，也是五花八门。名校大致有五种划片方式：光线式、多边辐射式、单边辐射式、矩阵式、对应式。有的是以学校为中心画圈来划分的；有的是朝几个方向延伸；有的是朝单一方向延伸；有的会把同一个小区切成一小块一小块；还有的则是一个小区会分成单号、双号等，区别对待。

　　有的业主买了房子，发现开发商和中介公司说得天花乱坠的“学区房”，根本不能上一墙之隔的名校；或者开发商最初承诺只要出示购房合同就可在该校上学，但到了孩子该上学的时候，房子还没入住，户口没有迁进来，只能干瞪眼；有的业主买房后发现，一个小区里只有几栋楼属于名校学区，自己买的房所在的楼并没有被划入该学区范围内；还有业主发现原来房主的孩子还在该校上学，按照学校的规定，一个家庭地址只能有一个孩子上学的名额；还有些名校，报名人数多，要根据学生和家长的情况择优录取，面试完学生，还得面试家长。

　　为防“山寨版”，购房前先调查

　　一问学校：先了解学校能否接收

　　每个学校的标准不同，每年会相应调整改变，有些学校在招生时会对入住时间进行硬性规定，还有些学校则规定子女与父母的户口必须在同一套房内。因此，一定要在购房之前到学校就此事详细咨询，包括入学的年限、同一套房的名额标准等，确定自己的购房行为和学校入学要求吻合。

　　在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，然后再办理户口迁移手续。只有卖家将原有户口从房产所在地迁出，买家才能将家庭成员的户口迁入。关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理后续的户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，仍有可能会面临由于房中仍有户口未及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。

　　许多学校对学区房热炒的现象也颇为关注。一些学校规定学生户口要在学区挂靠到毕业，在此期间不得迁转。一位业内人士透露，“这项政策对‘上家’不易执行，学生迁了户口不知会学校的话很难被查出，即便查出也很难处理；但对制约‘下家’会有一定作用，学校只要查到该单元已有一名在读学生挂户，完全可以拒绝后来者”。

　　二问社区：了解学区划片的对口范围

　　“不能让自己孩子输在起跑线上”是众多家长的共识，每年四、五月份都是学区房备受关注的时刻，为了能让孩子进名校，家长往往不惜重金，四处寻求好房源，加之优质教育资源一定程度上存在分配不均的情况，于是爱子心切的家长宁愿多掷二三十万元也在所不惜。实际上，学区房的对口社区每年都可能进行微调，在购买学区房的过程中，一定要问清楚社区所对应的居委会，明确学区的对口范围、户口年限等准入资质，有疑问的家长可前往学校或者当地教育主管部门了解情况，切不可盲目听信中介或者开发商的宣传说法而购买。

　　三问开发商：能否把上名校写进购房合同？

　　业主在签订购房合同时，开发商一般是不可能在合同中明确写入“属于学区房”字样的，开发商会以“这个问题比较敏感”或者是“属于内部掌握的情况”等不确定的语言忽悠购房者。在合同中，一般都不会涉及有关学区的条款。所以，在最终签订购房合同时，建议在双方许可的情况下，在附加条款中增加相关保护内容。

　　按国家规定，使用权房根本不能买卖，因此，也不存在购买使用权房的可能。不过，在实际操作中，往往会有很多学校周边使用权房的房东会和下家签订一份书面协议，房东允许下家将户口迁至自己家中，以此助下家子女入学。同理，还有不少经济实力有限，却又“望子成龙，望女成凤”的家长愿意花钱租学区房给孩子上学。实际上，无论是使用权房还是租房入学，由于买卖双方均没有把产证过户，因此，在入学阶段，一旦校方要求家长出具除户籍证明以外的房产凭证或将成为入学障碍。出于保护买房人利益的考虑，“学区房”还是推荐购买正规住宅项目。

　　四问自己：不惜一切代价追求学区房值得吗？

　　比起周边同等条件下的房屋，学区房房价会高出不少，为了孩子能够接受较好的教育，众多家长愿意为孩子做这个前期的投资。但有专业人士认为，购置学区房应结合家庭自身的承受力，不能举债买房，从而背负沉重的经济负担，其实也不利于给孩子一个轻松的家庭环境，因此要量力而行，单价高但总价相对较低的小户型或老房子，比较适宜一些并不十分富足的家庭考虑购置。

　　在购置学区房时，实际碰到的问题可能会更多，通过网上搜索、实地考察或咨询相关部门及机构等，可以获取较多可参考的信息，但个人力量毕竟有限，冗杂的信息也会影响家长的判断力。若想更快捷、深入地了解相应学区房，求助房产中介不得不说是一个绝佳的途径。此外，家长们还可通过多参加一些公益讲座普及购房知识，了解整体教育格局、不同区域教育特点及强弱进行深入分析，得到专家们对各片区重点小学、中学教育教学特点与选择的专业建议及购房注意事项，能学到很多购房知识。